Por Igor Gonçalves, Contador e Consultor Tributário
Em Resumo
- O prazo para entregar a declaração do IRPF 2026 vai de 23 de março a 29 de maio de 2026, segundo a Receita Federal.
- Quem recebe aluguel de pessoa física precisa recolher o Carnê-Leão mensalmente — e importar esses dados para a declaração anual.
- A Lei nº 15.270/2025 ampliou a isenção: rendimentos tributáveis mensais totais de até R$ 5.000 têm IR zero a partir de janeiro de 2026.
- A Reforma Tributária (LC 214/2025) criou IBS e CBS sobre aluguéis de pessoa jurídica — mas pessoa física locadora está, em geral, fora do escopo desses tributos em 2026.
- Quem tem 3 ou mais imóveis, recebe aluguéis via PJ ou está estruturando uma Holding precisa de orientação especializada para não cair na malha fina.
Se você é proprietário de imóveis em São Paulo e recebe aluguéis, a declaração do Imposto de Renda 2026 traz duas novidades que afetam diretamente o seu bolso: a ampliação da faixa de isenção e as regras do Carnê-Leão que muita gente ainda confunde. E se você tem imóveis dentro de uma pessoa jurídica ou está avaliando montar uma estrutura societária, a Reforma Tributária acrescenta mais uma camada de atenção. Neste artigo, explico o passo a passo para declarar corretamente — e os pontos de risco que merecem cuidado redobrado.
O que é o Carnê-Leão? O Carnê-Leão é o mecanismo da Receita Federal para recolhimento mensal do Imposto de Renda por pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior — incluindo aluguéis pagos por um inquilino pessoa física. O recolhimento é feito pelo próprio locador, via sistema e-CAC da Receita, e gera um DARF mensal. Na declaração anual, esses valores são importados automaticamente pelo programa do IRPF.
O Que Mudou na Declaração de Aluguel em 2026?
O IRPF 2026 — referente ao ano-base 2025 — trouxe mudanças pontuais, mas a principal virada aconteceu em janeiro de 2026 com a entrada em vigor da Lei nº 15.270/2025. Essa lei criou um mecanismo de redução adicional do IR que efetivamente zera o imposto para quem tem renda tributável mensal total de até R$ 5.000, incluindo quem recebe aluguel nesse limite.
Para o proprietário de imóveis, isso significa: se o aluguel recebido — somado a outros rendimentos tributáveis do mês — não ultrapassa R$ 5.000, não há imposto a recolher no Carnê-Leão naquela competência. A medida beneficia especialmente quem tem um único imóvel locado com aluguel de valor moderado. Mas quem recebe aluguéis de múltiplos imóveis, ou acumula aluguel com renda de atividade empresarial, provavelmente ainda fica dentro das faixas tributáveis.
Qual é a Tabela Progressiva do IR Sobre Aluguel em 2026?
A tabela progressiva mensal do IRPF não sofreu alteração nas alíquotas nominais. O que mudou foi a aplicação do redutor adicional para rendas até R$ 7.350. Para quem ultrapassa esse patamar, as faixas clássicas continuam valendo:
| Base de Cálculo Mensal | Alíquota | Parcela a Deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | — |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
Para rendimentos entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 mensais, há uma redução decrescente. Acima de R$ 7.350, a tabela progressiva se aplica integralmente, sem redutor. Consulte o simulador oficial da Receita Federal para calcular sua situação específica.
Carnê-Leão vs. Retenção na Fonte: Qual se Aplica ao Seu Caso?
Essa é uma das confusões mais comuns entre proprietários de imóveis. A regra é direta:
- Inquilino pessoa física: quem recolhe o IR é o locador, pelo Carnê-Leão, mensalmente.
- Inquilino pessoa jurídica (empresa): a empresa é responsável por reter o IR na fonte e repassar à Receita. Nesse caso, o locador não precisa usar o Carnê-Leão — mas deve informar o valor recebido na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica” na declaração anual.
Se você tem imóveis locados tanto para pessoas físicas quanto para empresas, as duas fichas precisam ser preenchidas separadamente. Misturar esses rendimentos é um dos erros que mais geram pendências de malha fina em São Paulo.
Como Funciona o Carnê-Leão na Prática em 2026?
O Carnê-Leão é preenchido mensalmente no Portal e-CAC da Receita Federal. O prazo para recolhimento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. O sistema calcula automaticamente o imposto com base no valor informado e permite a geração do DARF.
Você pode abater do aluguel bruto despesas comprovadas (IPTU pago pelo locador, taxa de administração imobiliária) ou optar pelo desconto simplificado mensal de R$ 607,20 — sem necessidade de comprovação. Na hora de fazer a declaração anual, o programa do IRPF importa os dados diretamente do sistema do Carnê-Leão.
O Que Mudou com a Reforma Tributária para Quem Recebe Aluguel?
A Reforma Tributária (LC 214/2025) criou dois novos tributos — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — que passam a incidir sobre locações de imóveis realizadas por pessoa jurídica. Para o proprietário pessoa física que aluga um único imóvel ao seu inquilino, em geral não há incidência direta de IBS/CBS em 2026.
O cenário muda quando a locação é feita por uma empresa, por uma Holding Familiar ou quando o volume de imóveis locados caracteriza atividade empresarial. Nesses casos, a LC 214/2025 prevê um redutor de alíquota de 70% sobre as operações de locação, o que reduz a carga efetiva dos novos tributos para algo em torno de 7,95% a 8% sobre a receita bruta de aluguéis. Se quiser se aprofundar no assunto, publicamos uma análise completa sobre o impacto da Reforma Tributária nos aluguéis.
Quem Precisa Declarar Aluguel no IRPF 2026?
A obrigatoriedade de declarar está ligada ao montante de rendimentos. Para quem recebe aluguel, alguns critérios específicos entram em jogo. Você é obrigado a declarar se, em 2025:
- Recebeu rendimentos tributáveis (incluindo aluguéis) acima de R$ 33.888,00 no ano (R$ 2.824/mês);
- Teve rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200.000,00;
- Possuía bens e direitos (incluindo imóveis) com valor total acima de R$ 800.000,00 em 31/12/2025.
Proprietários de múltiplos imóveis em São Paulo quase sempre se enquadram em pelo menos um desses critérios — especialmente pelo valor do patrimônio imobiliário.
Como Declarar o Aluguel Recebido Passo a Passo
Passo 1 — Separe os rendimentos por origem
Antes de abrir o programa do IRPF, organize seus recibos de aluguel por tipo de inquilino: pessoa física ou pessoa jurídica. Isso define qual ficha usar.
Passo 2 — Importe os dados do Carnê-Leão
Se você usou o sistema da Receita para recolher o Carnê-Leão ao longo de 2025, acesse “Outras Informações” no programa do IRPF e clique em “Importar Dados do Carnê-Leão”. O sistema preenche automaticamente a ficha de rendimentos de pessoa física.
Passo 3 — Lance os rendimentos recebidos de PJ
Para aluguéis pagos por empresas, use a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Informe o CNPJ do pagador, o valor bruto recebido e o IR retido na fonte (constante no informe de rendimentos que a empresa deve fornecer).
Passo 4 — Declare os imóveis na ficha de Bens e Direitos
Cada imóvel que gerou renda deve estar declarado na ficha “Bens e Direitos”, com o código correto (11 para imóvel urbano, 12 para rural), o IPTU/NIRF e o valor de aquisição — não o valor de mercado. A Receita cruza os dados de renda com a existência dos imóveis: se você declarou aluguel mas o imóvel não aparece em Bens e Direitos, cai na malha fina.
Passo 5 — Revise antes de enviar
Use o recurso de “Verificação de Pendências” do programa para checar inconsistências antes do envio. O prazo final é 29 de maio de 2026.
Quem Tem 3 ou Mais Imóveis Precisa de Atenção Redobrada
Proprietários com carteira de imóveis relevante em São Paulo enfrentam uma declaração mais complexa por alguns motivos combinados:
Volume de rendimentos — múltiplos contratos de locação, com diferentes inquilinos (PF e PJ), diferentes vencimentos e possíveis inadimplências que alteram os valores efetivamente recebidos.
Estrutura societária — se parte dos imóveis está em PJ ou Holding Familiar, a declaração do sócio precisa refletir corretamente a distribuição de lucros, as retiradas e o valor das cotas — fichas separadas da renda de aluguel pessoal.
Impacto da Reforma — para quem tem ou está avaliando montar uma estrutura via PJ para os imóveis, a decisão precisa considerar as novas regras de IBS/CBS sobre locações. Publicamos um comparativo detalhado sobre Holding Familiar ou PJ para imóveis que pode ajudar nessa análise.
FAQ — Perguntas Frequentes
Preciso pagar Carnê-Leão se recebo aluguel de apenas um imóvel?
Sim, se o inquilino for pessoa física e o valor mensal do aluguel ultrapassar R$ 2.428,80 — ou se, somado a outros rendimentos tributáveis do mês, ultrapassar esse patamar. Se a renda total ficar abaixo de R$ 5.000, o IR calculado será zero graças ao redutor da Lei nº 15.270/2025, mas o lançamento no sistema do Carnê-Leão ainda é recomendado para manter o histórico.
A Reforma Tributária vai aumentar o imposto sobre o meu aluguel como pessoa física?
Em 2026, a Reforma Tributária (LC 214/2025) não cria IBS/CBS sobre locações feitas por pessoa física fora de atividade empresarial. O impacto é direto para quem aluga via CNPJ, Holding ou com volume de imóveis que caracterize habitualidade e volume de operações empresariais.
O que acontece se eu não paguei o Carnê-Leão durante 2025?
A falta de recolhimento mensal do Carnê-Leão gera multa e juros sobre cada competência em atraso. Ao declarar o IRPF 2026, a Receita cruza os rendimentos informados com os recolhimentos do Carnê-Leão: a divergência pode acionar malha fina. É possível regularizar recolhimentos em atraso via emissão de DARF com acréscimos legais antes ou durante a declaração.
Posso deduzir o IPTU do valor do aluguel para calcular o IR?
Sim — desde que o contrato de locação estabeleça que o IPTU é encargo do locador (não repassado ao inquilino). O valor do IPTU pode ser abatido da base de cálculo do Carnê-Leão mensalmente. A outra opção é o desconto simplificado de R$ 607,20 por mês, sem necessidade de comprovação, mas que independe do valor real das despesas.
Como declarar aluguel de imóvel em São Paulo recebido via imobiliária?
Se a imobiliária repassa o aluguel e é pessoa jurídica, o rendimento entra na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. A imobiliária deve fornecer o informe de rendimentos com o valor bruto e o IR retido. Se a imobiliária apenas administra e o pagamento vem diretamente do inquilino pessoa física, o Carnê-Leão permanece sendo obrigação do locador.
Tenho imóveis dentro de uma Holding Familiar. Preciso declarar aluguel no meu IRPF pessoal?
Não diretamente. Os aluguéis recebidos pela Holding são renda da pessoa jurídica, não sua renda pessoal. O que você declara no IRPF é a distribuição de lucros ou pró-labore que recebe da Holding. Mas atenção: a Holding passa a ter obrigações com IBS/CBS sobre locações a partir de 2026, o que muda o cálculo de eficiência tributária da estrutura.
Qual o prazo para entregar a declaração do IRPF 2026?
O prazo vai de 23 de março a 29 de maio de 2026, conforme comunicado oficial da Receita Federal. Quem perde o prazo paga multa mínima de R$ 165,74, podendo chegar a 20% do IR devido, além de ficar com o CPF com pendência de regularização.
Este artigo foi escrito com base nas regras vigentes em março de 2026. Consulte sempre um contador habilitado para aplicar as normas à sua situação específica.
Sobre o Autor
Igor Gonçalves é Contador e Consultor Tributário especializado em planejamento tributário para proprietários de imóveis e empresários em São Paulo. Atua com BPO Financeiro e contabilidade consultiva para clientes de alto patrimônio.
Para aprofundar
- Reforma Tributária em São Paulo — visão completa do serviço e regiões atendidas em SP.
- IRPF 2026 para Empresários e Sócios — leitura complementar no blog.
- Como proteger seu patrimônio imobiliário dos riscos da Reforma… — leitura complementar no blog.
- BPO Financeiro em SP — tema complementar relacionado.
- Créditos de IBS e CBS — leitura complementar relacionada.
- Imposto sobre Aluguel 2026 — leitura complementar relacionada.
- Do ICMS ao IBS — leitura complementar relacionada.
